La Comisión Europea propone considerar bajo presión residencial las zonas donde comprar una vivienda cuesta al menos ocho años de renta. El nuevo marco abre la puerta a restricciones locales, pero no declara automáticamente ningún municipio canario como zona tensionada.
La Comisión Europea ha fijado por primera vez un criterio común para determinar cuándo un territorio puede considerarse sometido a presión residencial: que el precio de una vivienda media equivalga, como mínimo, a ocho años de renta disponible por habitante.
El criterio forma parte de la propuesta de Ley Europea de Vivienda Asequible presentada el 9 de septiembre. El texto todavía deberá ser negociado y aprobado por el Parlamento Europeo y el Consejo antes de convertirse en una norma directamente aplicable.
No basta con superar los ocho años
La relación entre el precio de la vivienda y la renta no será suficiente por sí sola. La autoridad que pretenda intervenir deberá acreditar además que esa proporción ha aumentado durante los últimos diez años y que es improbable que la presión sobre el mercado desaparezca durante los tres siguientes.
Para justificarlo tendrá que analizar factores como el crecimiento de la población, la oferta disponible, la construcción de nuevas viviendas, la creación de hogares y otras presiones sobre la demanda.
La Comisión calcula que, aplicando el umbral de ocho años junto con la evolución del precio respecto a la renta, alrededor de una cuarta parte de los municipios de la Unión Europea quedaría dentro del primer nivel de detección de presión residencial.
Canarias, especialmente expuesta
El nuevo marco tiene especial relevancia para Canarias. La propia Comisión identifica las islas, las grandes ciudades y los destinos turísticos como territorios donde los problemas de acceso a la vivienda pueden ser particularmente intensos por la combinación de oferta limitada, crecimiento de la demanda, segundas residencias y alquileres de corta duración.
Un análisis publicado por Canarias Ahora a partir de datos del Consejo General del Notariado y del Instituto Nacional de Estadística concluye que 26 de los 30 municipios más poblados de las Islas superarían el primer filtro cuantitativo planteado por Bruselas.
Ese cálculo no constituye, sin embargo, una declaración oficial europea. La Comisión no ha publicado una lista de 26 municipios canarios tensionados y cada administración deberá justificar individualmente la existencia de presión residencial antes de aplicar restricciones.
Qué podrían hacer los ayuntamientos
La propuesta europea ofrece mayor seguridad jurídica para adoptar medidas que afecten a las viviendas destinadas a usos distintos de la residencia habitual.
Entre ellas se encuentran restricciones a determinados alquileres de corta duración, medidas sobre la adquisición o utilización de viviendas para usos no residenciales, obligaciones para preservar vivienda asequible o actuaciones frente a inmuebles que permanecen vacíos durante largos periodos.
Bruselas deja claro que no crea un derecho automático a prohibir compras o alquileres turísticos. Las medidas tendrán que estar amparadas por la legislación nacional, basarse en datos, ser proporcionales y limitarse al territorio donde exista el problema.
Canarias ya tiene su propio procedimiento
Canarias dispone además de un procedimiento autonómico para declarar zonas de mercado residencial tensionado. La iniciativa corresponde a los ayuntamientos y la decisión final a la Consejería competente en vivienda del Gobierno de Canarias.
Las Palmas de Gran Canaria ya ha iniciado ese camino. El Ayuntamiento remitió este año documentación adicional al Ejecutivo autonómico después de calcular que el 77% de la población de la capital vive en distritos donde existe sobreesfuerzo para acceder a una vivienda y que el alquiler medio había aumentado un 29,4% desde 2019.
El nuevo marco europeo no sustituye ese procedimiento, pero puede ampliar las herramientas disponibles si finalmente entra en vigor y un municipio demuestra que su mercado residencial cumple las condiciones establecidas por Bruselas.
