El Parlamento de Canarias, a través de la Comisión de Turismo y Empleo, ha elevado al Pleno el dictamen del Proyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, un texto que busca establecer un nuevo marco regulatorio ante la proliferación descontrolada de las viviendas vacacionales. La proposición, que surge de la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma en materia de turismo y vivienda, responde a la necesidad imperiosa de conciliar la lícita actividad económica del alquiler turístico con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada para los residentes canarios. El marco legal vigente hasta ahora, el Decreto 113/2015, ha demostrado ser insuficiente para gestionar las repercusiones del fenómeno.
El proyecto de ley se sustenta en el refuerzo de las competencias exclusivas de Canarias en turismo, planificación, ordenación del sector, y urbanismo, tal como establece el Estatuto de Autonomía de 2018. Se invoca también el artículo 47 de la Constitución Española, que proclama el derecho a una vivienda digna, y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que exige a las administraciones asegurar el equilibrio y preservar la calidad de vida en los entornos residenciales. Este marco legal enfatiza la función social de la vivienda y el deber de destinarla al uso habitacional permanente, diferenciándolo del uso turístico, el cual, según la jurisprudencia, se configura como un uso equipamental o actividad económica transitoria.
Distinción de Usos y Justificación Urbanística
Un punto central de la ley es la clara distinción que establece la jurisprudencia entre el uso residencial (alojamiento estable y permanente) y el uso turístico o vacacional (alojamiento temporal por esparcimiento). El Tribunal Supremo ha ratificado que el uso turístico no es estrictamente residencial, sino una actividad económica equiparable a otros usos comerciales o empresariales. Esta distinción otorga a las administraciones la potestad de control urbanístico sobre la implantación del uso turístico en zonas residenciales, buscando impedir que la liberalización del mercado ponga en peligro el derecho a la vivienda y provoque el encarecimiento de los arrendamientos para los ciudadanos.
El dictamen expone datos que evidencian la magnitud del problema en el Archipiélago, justificando la intervención legislativa. Entre noviembre de 2022 y julio de 2024, el número de viviendas vacacionales registradas se disparó hasta alcanzar las 60.146 viviendas y 247.551 plazas. Esta cifra de plazas hoteleras en viviendas turísticas ya supera la suma total de la población residente de Fuerteventura y La Palma, y representa más del 10% del total de la población canaria. En algunos municipios, como Yaiza (Lanzarote) o La Oliva (Fuerteventura), el porcentaje de viviendas turísticas sobre el total de viviendas censadas superaba el 21%.
Los datos de la construcción refuerzan la urgencia de regular. En los últimos años, la construcción de viviendas, especialmente la protegida, ha sido drásticamente baja. En 2022, solo se construyeron 2.782 viviendas en total, con muy pocas protegidas. La proposición estima que, al ritmo actual de construcción, se necesitarían 20 años para reponer las más de 60.000 viviendas que actualmente se desvían del uso residencial al turístico. Este déficit estructural agrava el impacto del crecimiento turístico en la escasez y el encarecimiento de los precios de alquiler para los residentes.
Objetivo y Control Regulatorio
El objetivo fundamental de esta nueva ley es lograr un equilibrio sostenible entre la actividad económica del turismo y la necesidad de vivienda. Para ello, y siguiendo la línea marcada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el texto contempla la necesidad de establecer un régimen de autorización previa o de control urbanístico para la implantación de viviendas turísticas en entornos donde la tensión residencial sea especialmente acusada. Se busca evitar que el control a posteriori sea ineficaz y permitir a las administraciones planificar de manera objetiva los espacios habitables, sirviendo a los intereses generales y garantizando una calidad de vida adecuada para los ciudadanos.
