El mercado inmobiliario de las Islas Canarias ha dejado de ser un ecosistema de propietarios locales para convertirse en una clase de activo financiero bajo control externo. Un dato enterrado en la exposición de motivos de la reciente Ley 6/2025 revela la magnitud de este desplazamiento: el 55,3% de las viviendas vacacionales y el 55,5% de las plazas turísticas del archipiélago están gestionadas por entidades o propietarios no residentes. Solo el 44,6% del parque permanece en manos de residentes físicos. Detrás de esta hegemonía extranjera se extiende un territorio opaco de vehículos societarios, estructuras de capital internacional y fondos de inversión cuya titularidad real escapa a la trazabilidad de los registros públicos actuales.
La nueva arquitectura regulatoria, que sustituye al Decreto 113/2015, intenta corregir distorsiones mediante tres prohibiciones quirúrgicas. La norma veta los denominados «pseudohoteles» —edificios residenciales operados íntegramente por grandes tenedores sin licencias hoteleras—, prohíbe el uso turístico en obra nueva durante diez años y excluye permanentemente a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) del mercado vacacional. El legislador impone además un límite del 10% de cuota vacacional por municipio (20% en las «Islas Verdes»), garantizando que el 90% del suelo residencial cumpla su función social teórica.
La eficacia de estas restricciones choca, sin embargo, con un régimen transitorio que actúa como póliza de seguro para el capital ya establecido. Los operadores legales actuales disponen de una ventana de cinco años, hasta diciembre de 2030, para consolidar su derecho mediante una declaración responsable que les otorga uso indefinido. Este «periodo de gracia» permite a las carteras internacionales reconfigurar sus activos o crear sociedades interpuestas antes de que las limitaciones municipales entren en vigor. Para los críticos, este diseño legislativo no es una moratoria, sino un blindaje estratégico que consolida la posición dominante del inversor extranjero frente al potencial regulador futuro.
El volumen de negocio justifica la intensidad del lobby. El alquiler vacacional genera más de 2.000 millones de euros anuales en Canarias. El archipiélago es la cuarta región de España con más pisos turísticos (50.000 unidades en 2025), pero su densidad relativa es crítica: la oferta de plazas vacacionales supera la población total de Fuerteventura y La Palma combinadas. En enclaves como La Oliva (Fuerteventura), el ratio ya desborda los techos previstos por la ley. La oposición política denuncia que la norma no atiende al interés general, señalando un «efecto llamada» que disparó los registros un 25,7% durante la tramitación del texto, ante la negativa del Gobierno regional de Coalición Canaria y el Partido Popular a imponer una moratoria inmediata.
El riesgo final reside en Bruselas. La Comisión Europea examina si los techos de cuota o el régimen transitorio suponen una restricción desproporcionada a la libre prestación de servicios bajo la Directiva de Servicios. Un revés jurídico en la UE dejaría la ley en un limbo, beneficiando paradójicamente a los mismos operadores transnacionales que la norma dice querer controlar. Mientras el registro autonómico identifique únicamente a los gestores de las declaraciones responsables y no a los beneficiarios últimos de los rendimientos, el Gobierno canario seguirá regulando la superficie de un fenómeno cuya propiedad real permanece invisible tras fronteras fiscales.
